Типовые договорыТиповые договоры



Активные юристыАктивные юристы

Телефон: 9060684949
Телефон: +7 905 942-69-48
не в сети
Фото юриста
Лакоткина Юлия Анатольевна
г. Ужур Красноярский край ( СИБИРЬ)
ответов за неделю: 11
Телефон: 8 923 308 00 82


Ответы юристовОтветы юристов

Дело № 48-АПГ15-34

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 1 июля 2015 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция
Категория Гражданские дела
Докладчик Александров Валентин Николаевич
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Дело № 48-АПГ15-34

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 1 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующегоАлександрова В.Н.,
судейБорисовой Л.В., Никифорова СБ.
при секретареЦарёвой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Диона» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0707003:448 и 74:36:0213008:174 в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Диона» на решение Челябинского областного суда от 26 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Диона» обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707003:448, общей площадью 2 524 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения комплекса автоуслуг, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Курчатовский, по ул. Куйбышева, западнее здания по ул. Цинковая, д. 8, в размере, равном его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2010 г. - 2 970 700 руб., и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:174, общей площадью 4 033 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения автозаправочной станции, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, на пересечении ул. Героев Танкограда - ул. Комарова, равном его рыночной стоимости, определённой по состоянию на января 2010 1 г. - 4 230 600 руб.

Решением Челябинского областного суда от 26 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Диона» обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Представитель заявителя, представители федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, извещённых о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Правительства Челябинской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО «Диона» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0707003:448, общей площадью 2 524 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения комплекса автоуслуг, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Курчатовский, по ул. Куйбышева, западнее здания по ул. Цинковая, д. 8, что подтверждается договором от 3 сентября 2014 г. УЗ № 013009-К-2014 краткосрочной аренды земли г. Челябинска.

Согласно кадастровому паспорту от 30 мая 2014 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 30 мая 2014 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 18 745 394,64 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 18 декабря 2014 г.

Также на праве аренды обществу принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0213008:174, общей площадью 4 033 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для размещения автозаправочной станции, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, на пересечении ул. Героев Танкограда - ул. Комарова что подтверждается договором от 4 июня 2014 г. У3№ 012612-К-2014 краткосрочной аренды земли г. Челябинска.

Согласно кадастровому паспорту от 17 декабря 2012 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 17 декабря 2012 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 31 781 814,52 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 18 декабря 2014 г.

Указанные выше участки не вошли в перечень земельных участков, учтённых в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Челябинской области» по состоянию на января 2010 1 г.

Письмом Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Челябинской области от 25 декабря 2014 г. № 74-2014/409 заявление ООО «Диона» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24 ноября 2014 г.

№ 894Р-11.2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка».

Согласно названному отчёту рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0707003:448 по состоянию на 1 января 2010 г.

составляет 2 970 748 руб. и по состоянию на 30 мая 2014 г. - 4 384 188 руб., земельного участка с кадастровым номером 74:36:0213008:174 по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 4 230 600 руб. и по состоянию на 17 декабря 2012 .-5 г 384 055 руб.

По результатам экспертизы отчёта от 24 ноября 2014 г. № 894Р- 11.2014, проведённой экспертом некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков «Межрегиональный союз оценщиков», отчёт признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чём составлено заключение от 21 декабря 2014 г. № 2075/27-14.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объектов недвижимости определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельных участков установлена оценщиком как по состоянию на января 2010 1 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых постановлением Правительства Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости, так и на 17 декабря 2012 г. и 30 мая 2014 г. - даты постановки указанных земельных участков на государственный кадастровый учёт как вновь образованных.

В соответствии со статьями 11 и 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее - отчёт).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

В отчёте должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 6 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки.

Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно пункту 4 федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке ФСО № 3», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В соответствии с пунктом 20 ФСО№ 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов принято решение не использовать затратный и доходный подходы, им применён сравнительный подход.

Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0707003:448 и 74:36:0213008:174 оценщиком при использовании сравнительного подхода применен метод сравнения продаж, где в качестве аналогов объекта оценки взяты по четыре земельных участка.

В отношении объектов оценки и объектов-аналогов оценщиком выбраны следующие элементы сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (изменение цен, скидки), вид использования и (или) зонирования, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

В соответствии с пунктами 10 и 11 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ФСО № 7», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, для определения стоимости недвижимого имущества оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Судом установлено, что в отчете об оценке в нарушение требований указанных пунктов ФСО № 7 информация по элементу сравнения «цена предложения» об объектах-аналогах при определении рыночной стоимости земельных участков-объектов оценки взята оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области, размещённых на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и данных Государственного кадастра недвижимости, размещённых на сайте Росреестра, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть цена, имеющая вероятностный характер и её определение связано с наличием ряда допущений, которые невозможны вне конкретных гражданско-правовых сделок по отчуждению такого имущества.

Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчёта величины рыночной стоимости иных объектов оценки.

Судебная коллегия отмечает, что, применяя метод сравнения продаж, оценщик в нарушении пункта 14 ФСО № 1, выбрал в качестве объектов- аналогов земельные участки с различными видами использования по сравнению с объектами оценки. Соответствующие корректировки оценщиком по данному показателю не проводились.

Оценщик отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права, несмотря на то, что земельные участки - объекты оценки находятся в аренде, а объект-аналог № 3 - в собственности, мотивируя свой вывод тем, что стоимость объектов-аналогов определена решениями суда, отражает рыночную стоимость земельного участка, а не прав на него.

Между тем в зависимости от формы собственности на земельный участок стоимость недвижимости может различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечёт различные экономические последствия.

Кроме того, ООО «Диона» заявило требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на января 2010 1 г.

В соответствии со статьёй 24 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в названных случаях является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьёй.

Земельные участки с кадастровыми номерами 136:0707003:448 и 74:36:0213008:174 сформированы и поставлены на государственный кадастровый учёт после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость этих земельных участков определена не на января 1 2010 г., а, соответственно, на 30 мая 2014 г. и 17 декабря 2012 г. В отчёте оценщика рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 г., т.е. кадастровая стоимость земельных участков и их рыночная стоимость определены на разные даты.

При таких обстоятельствах представленный заявителем отчёт об оценке земельных участков не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанных в нём итоговых величин рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учётом изложенного основания для отмены решения суда первой инстанции не усматриваются.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Челябинского областного суда от 26 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу/Общества с ограниченной ответственностью «Диона» - без удовлетворения.

Статьи законов по Делу № 48-АПГ15-34

ГПК РФ Статья 327. Порядок рассмотрения дела судом апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 328. Полномочия суда апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 329. Постановление суда апелляционной инстанции
ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли
ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Производство по делу

Загрузка
Наверх