Дело № 48-АПГ15-35

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 1 июля 2015 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция
Категория Гражданские дела
Докладчик Александров Валентин Николаевич
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Дело № 48-АПГ15-35

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 1 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующегоАлександрова В.Н.,
судейБорисовой Л.В., Никифорова СБ.
при секретареЦарёвой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РН-Карт-Челябинск» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной общества с ограниченной ответственностью «РН-Карт-Челябинск» на решение Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «РН-Карт-Челябинск» обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2010 г. кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении следующих земельных участков: с кадастровым номером 74:36:0425009:2004, площадью 2285 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Советский, ул. Блюхера, в размере 3 121 300 руб.; с кадастровым номером 74:36:0616001:108, площадью 2898 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г.

Челябинск, р-н Калининский, ул. Бр.Кашириных, в размере 3 408 000 руб.; с кадастровым номером 74:36:0602002:36, площадью 2737 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Калининский, пр. Победы, в размере 3 218 700 руб.; с кадастровым номером 74:36:0205006:21, площадью 2280 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, р-н Тракторозаводский, пр. Победы, в размере 2 535 400 руб.; с кадастровым номером 74:36:0608002:244, площадью 4488 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, р-н Калининский, ул. Северный луч, в размере 5 084 900 рублей; с кадастровым номером 74:36:0414031:259, площадью 2025 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Советский, Троицкий тракт, в размере 2 172 800 руб.; земельного участка с кадастровым номером 74:36:0412001:49, площадью 1800 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Советский, ул. Игуменка, в размере 2 494 800 руб.

Решением Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО «РН-Карт-Челябинск» просит отменить указанный судебный акт, полагая, что его права как арендатора земельных участков затронуты результатами определения кадастровой стоимости. Также заявитель считает, что представил в суд надлежащие доказательства в обоснование своих требований, а именно отчёт об оценке и экспертное заключение.

Представители общества с ограниченной ответственностью «РН-Карт- Челябинск», федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Правительства Челябинской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО «РН-Карт-Челябинск» на основании действующих договоров аренды является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0616001:108, 74:36:0205006:21, 74:36:0608002:244, 74:36:0414031:259, 74:36:0412001:49, 74:36:0425009:2004, 74:36:0602002:36, предоставленных обществу для строительства автозаправочных станций и комплекса придорожного сервиса.

Поскольку указанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учёт после проведения массовой оценки земель населённых пунктов Челябинской области, они не вошли в перечень, утверждённый постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г.

№ 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 1 января 2010 г.

Согласно кадастровым справкам от 18 декабря 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0425009:2004 составила 14 031 865,10 руб. (дата определения кадастровой стоимости 5 июля 2012 г.), земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:108 - 18 124 816,50 руб. (дата определения кадастровой стоимости 2 апреля 2010 г.), земельного участка с кадастровым номером 74:36:0608002:244 - 28 505 621,76 руб. (дата определения кадастровой стоимости 6 апреля 2010 г.), земельного участка с кадастровым номером 74:36:0414031:259 - 8 293 569,75 руб. (дата определения кадастровой стоимости 6 апреля 2010 г.), земельного участка с кадастровым номером 74:36:0412001:49 - 9 658 242 руб. (дата определения кадастровой стоимости 3 мая 2011 г.), земельного участка с кадастровым номером 74:36:0205006:21-15 547 730,40 руб. (дата определения кадастровой стоимости 2 апреля 2010 г.) и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602002:36 - 16 799 815,48 руб. (дата определения кадастровой стоимости 6 апреля 2010 г.). Письмом Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 25 декабря 2014 г. №74-2014/417 заявление ООО «РН-Карт- Челябинск» отклонено.

Заявителем представлен отчёт, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» на основании договора на оценку от 24 ноября 2014 г. № 984.11.2014 по заказу общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания «Бизнес консалтинг», согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0425009:2004, 74:36:0616001:108, 74:36:0602002:36, 74:36:0205006:21, 74:36:0608002:244, 74:36:0414031:259, 74:36:0412001:49 по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере: 3 121 300 руб., 3 408 000 руб., 3 218 700 руб., 2 535 400 руб., 5 084 900 руб., 2 172 800 руб. и 2 494 800 руб. соответственно.

На отчёт получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» от 21 декабря 2014 г. № 2075/27-14.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьёй 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

В данном случае общество обратилось в суд с заявлением об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости после 22 июля 2014 г.

Следовательно, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости, в рассматриваемом случае этой датой является для земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0616001:108 и 74:36:0205006:21 - 2 апреля 2010 г.; с кадастровыми номерами 74:36:0608002:244, 74:36:0414031:259 74:36:0602002:36 и - 6 апреля 2010 г.; с кадастровым номером 74:36:0412001:49 - 3 мая 2011 г.; с кадастровым номером 74:36:0425009:2004 - 5 июля 2012 г., что подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми паспортами.

Таким образом, представленный заявителем в обоснование своих требований отчёт об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2010 г. в нарушение статьи 24. 19 Закона об оценочной деятельности составлен не на ту дату.

В отчёте также содержится расчёт рыночной стоимости земельных участков по состоянию на те даты, когда указанные земельные участки были поставлены на кадастровый учёт, а именно на 2 апреля 2010 г., на 6 апреля 2010 г., на 3 мая 2011 г. и на 5 июля 2012 г., однако судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что данный отчёт составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1).

При составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Как установлено судом и следует из материалов дела, оценщик применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объектов оценки оценщиком выбраны четыре объекта, оценщиком выбраны 12 элементов сравнения - передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (изменение цен, скидки), вид использования и (или) зонирования, местоположение, физические характеристики (площадь и рельеф), экономические характеристики, наличие движимого имущества, другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

Информация по элементу сравнения «цена предложения» об объектах- аналогах взята оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области, приложенным к отчёту и данных Государственного кадастра недвижимости, в отношении земельных участков-аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям пунктов 10, И ФСО № 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Суд правильно указал на то, что обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда, не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчёта величины рыночной стоимости объекта оценки.

Также судом установлено, что оценщик отказался от использования в качестве элемента сравнения характеризующего признака - вид права, несмотря на то, что земельные участки-объекты оценки находятся в аренде, объект-аналог № 3 в собственности, мотивируя свой вывод тем, что стоимости объектов-аналогов определены решениями суда, отражают рыночную стоимость земельного участка.

Между тем в зависимости от формы собственности на земельный участок стоимость недвижимости будет различаться ввиду того, что оформление прав на такой участок влечет различные экономические последствия.

Установив данные обстоятельства, суд правильно указал на то, что представленный заявителем отчёт не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

С учётом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

решение Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РН-Карт-Челябинск» - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Статьи законов по Делу № 48-АПГ15-35

ГПК РФ Статья 61. Основания для освобождения от доказывания
ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли
ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Производство по делу



Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Загрузка
Наверх