Дело № 48-АПГ15-39

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 1 июля 2015 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция
Категория Гражданские дела
Докладчик Александров Валентин Николаевич
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Дело № 48-АПГ15-39

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 1 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующегоАлександрова В.Н.,
судейБорисовой Л.В., Никифорова СБ.
при секретареЦаревой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кривец О Н , Звездаковой О В об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Кривец О Н , Звездаковой О.В. на решение Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Кривец О.Н. и Звездакова О.В. обратились в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , общей площадью кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания (торгово-офисные помещения), равной его рыночной стоимости в размере руб. по состоянию на января 2010 1 г.

К участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области), Администрация г. Челябинска, Правительство Челябинской области.

Решением Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г.

в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявители обратились в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просят указанный судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 1 января 2010 г., ссылаясь на неправильное применение норм права.

Заявители, Управление Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, Администрация г. Челябинскав судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Правительства Челябинской области, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

По договору купли-продажи от 20 февраля 2014 г. заявители приобрели в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: , общей площадью кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания (торгово- офисные помещения), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 5 мая 2014 г. серии № , от 5 мая 2014 г. серии № (л.д.9-10).

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на января 2010 1 г.

Земельный участок, принадлежащий заявителям, отсутствует в перечне объектов недвижимости, в отношении которых названным постановлением утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Согласно кадастровому паспорту земельный участок поставлен на кадастровый учет 27 февраля 2012 г.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет руб.

Из представленного заявителями отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 ноября 2014 г. № , подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Тотал прогрессив консалтинг», подтвержденного положительным заключением эксперта некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» от 27 ноября 2014 г. № 2065/02-14, следует, что рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на две даты: на 1 января 2010 г. в размере руб., на 27 февраля 2012 г. в размере руб.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что представленный отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка как по состоянию на 1 января 2010 г., так и по состоянию на 27 февраля 2012 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в названных случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

Согласно пункту 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

По мнению заявителей, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость земельного участка, является 1 января 2010 г.

Между тем кадастровая стоимость земельного участка определена на основании статьи 24 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с пунктом 2.6 названных методических указаний, поэтому датой определения его кадастровой стоимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то есть 27 февраля 2012 г.

Кроме того, представленный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27 февраля 2012 г.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, выполненный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Из отчета следует, что оценщиком использован сравнительный подход, применен метод сравнения продаж.

Для сравнения выбраны четыре объекта-аналога, характеристики которых перечислены им в таблице 8.2.1.3. Сравнение проведено по следующим элементам: условия финансирования, условия продажи, дата предложения, местоположение, площадь, разрешенное использование, обеспеченность инженерными коммуникациями, уторговывание, интерес риэлтора.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г.

№ 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта- аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены корректировки на местоположение, на площадь, на уторговывание, на интерес риэлтора.

При этом корректировка в том числе по виду разрешенного использования оценщиком не произведена ввиду сопоставимости, по мнению оценщика, данного показателя у объекта оценки и объектов-аналогов.

Согласно таблице сравнения все объекты-аналоги имеют одинаковый вид разрешенного использования, который оценщик обозначил как «для коммерческого использования».

Между тем из приложенных к отчету объявлений вид разрешенного использования каждого объекта-аналога установить невозможно.

Используемый оценщик термин «для коммерческого использования» не предусмотрен действующим законодательством ни для обозначения территориальной зоны, ни для обозначения вида разрешенного использования.

Судебная коллегия отмечает, что документально обоснованная информация о соответствии действительности приведенных показателей в отчете отсутствует, в частности, документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения. Телефонные номера, указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведённых оценщиком сведений.

В связи с изложенным проверить данные в отношении объектов- аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.

Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.

Следует отметить, что ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по рассматриваемому делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка Кривец ОН. и Звездаковой О.В. не заявлено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Крийец О Н , Звездаковой О В - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи и

Статьи законов по Делу № 48-АПГ15-39

ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли
ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Производство по делу



Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Загрузка
Наверх