Дело № 48-АПГ15-5

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 1 июля 2015 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция
Категория Гражданские дела
Докладчик Александров Валентин Николаевич
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Дело № 48-АПГ15-5

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 1 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующегоАлександрова В.Н.
судейБорисовой Л.В., Никифорова СБ.
при секретареЦарёвой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «МН-Холдинг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «МН-Холдинг» на решение Челябинского областного суда от 18 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью «МН-Холдинг» (далее - ООО «МН-Холдинг») обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0421002:10, общей площадью 4 280 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - под строительство складской базы, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, п. Федоровка, промузел по Уфимскому тракту в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 2 388 200 руб.

Решением Челябинского областного суда от 18 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «МН-Холдинг» обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО «МН-Холдинг» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0421002:10, общей площадью 4 280 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - под строительство складской базы, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, р-н Советский, п. Федоровка, промузел по Уфимскому тракту, что подтверждается договором УЗ № 008989-К-2007 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 27 мая 2008 г.

Согласно кадастровому паспорту от 11 ноября 2014 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 4 сентября 2003 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 7 738 967,60 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 11 ноября 2014 г.

Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Челябинской области» по состоянию на января 2010 1 г.

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Челябинской области от 18 декабря 2014 г. № 74-2014/361 заявление ООО «МН-Холдинг» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10 ноября 2014 г.

№ 846Р-11.2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка».

Согласно названному отчёту рыночная стоимость земельного участка по состоянию на января 2010 1 г. составляет 2 388 240 руб.

По результатам экспертизы отчёта от 10 ноября 2014 г. № 846Р-11.2014, проведённой экспертом некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков «Межрегиональный союз оценщиков», отчёт признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чём составлено заключение от 17 ноября 2014 г. № 1070/05-14.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 2 388 240 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчёт от 17 ноября 2014 г.

№846Р-11.2014 В соответствии со статьями 11 и 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее - отчёт).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

В отчёте должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 6 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки.

Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно пункту 4 федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке ФСО № 3», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный и доходный подходы, им применён сравнительный подход. При применении сравнительного подхода в расчётах оценщик использовал метод сравнения продаж.

Из отчёта об оценке следует, что по результатам изучения публикаций в специализированных изданиях оценщиком выбраны четыре участка-аналога, сведения о которых приведены в таблице сравнения.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ФСО № 7», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, категории земель, площади, цене предложения, стоимости, передаваемым имущественным правам, ограничениям (обременениям) этих прав, условиям финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условиям продаж, условиям рынка (изменениям цен за период между датами сделки и оценки), условиям рынка (скидкам к ценам предложений), виду использования и (или) зонирования, физическим характеристикам объекта (площади, рельефу), экономическим характеристикам, наличию движимого имущества и другим характеристикам (элементам), влияющим на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).

При этом корректировки значений единиц сравнения для объектов- аналогов произведены оценщиком по местоположению, по площади участков, также произведена поправка на торг.

Судебная коллегия отмечает, что согласно таблице сравнения вид использования и (или) зонирования объекта-аналога № 1 предусматривает использование указанного участка под складские базы, № 2 - для коммерческого использования, № 3 - для постройки склада, логистики, производства, № 4 - для строительства складской базы. При этом корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объекта - оценки.

Из приложенных к отчёту об оценке ксерокопий объявлений по объектам аналогам, такой вывод не следует.

Оцениваемый участок имеет вид использования - «под строительство складской базы».

В объявлении по объекту аналогу № 1 указано, что земельный участок предназначен под строительство коммерческих объектов, по объекту-аналогу № 2 вид использования не указан, по объекту-аналогу № 3 вид использования также не указан.

Таким образом, выводы оценщика об отсутствии отличий в назначении и текущем использовании земельных участков противоречат представленным материалам.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

В нарушение названной нормы оценщик использовал недостоверные сведения об объекте оценки и объектах-аналогах.

Кроме того, в приложенном к отчёту об оценке объявлении, содержащем сведения об объекте-аналоге № 3, отсутствуют сведения о правах владельцев на данный земельный участок, в то время как в таблице сравнения по указанному объекту указано «право собственности», без документального подтверждения.

Соответствующая корректировка оценщиком не проводилась.

В приложении к отчёту отсутствуют документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе по передаваемым правам на участок.

Контактные данные с названием организации и телефонные номера, указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведённых оценщиком сведений.

Таким образом, анализ представленного отчёта об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

С учётом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчёт об оценке от 10 ноября 2014 г.

№ 846Р-11.2014 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчёте, не может быть признана достоверной.

Каких-либо иных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, в том числе путём назначения и проведения по делу судебной экспертизы, заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Челябинского областного суда от 18 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общ с ограниченной ответственностью «МН-Холдинг» - без удовлетворения, Председательствующий Судьи

Статьи законов по Делу № 48-АПГ15-5

ГПК РФ Статья 327. Порядок рассмотрения дела судом апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 328. Полномочия суда апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 329. Постановление суда апелляционной инстанции
ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли
ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Производство по делу



Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Загрузка
Наверх