Дело № 5-КГ13-63

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 25 июня 2013 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по административным делам, кассация
Категория Административные дела
Докладчик Гетман Елена Станиславовна
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №5-КГ13-63

от 25 июня 2013 года

 

председательствующего Горшкова В.В., судей Гетман Е.С., Кликушина A.A.

взыскании задолженности по договору аренды, пени по кассационной жалобе Соколовой [скрыто] на решение Мещанского районного суда

г. Москвы от 23 марта 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения представителей Соколовой М.А. - Гусевой О.Л., Доломанова М.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

установила:

 

Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) обратился в суд с иском к Соколовой М.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 8 сентября 2003 г. № [скрыто] (далее - договор аренды), ссылаясь на то, что указанный договор был заключен между Департаментом и некоммерческим партнерством «Международная Школа» на условиях аренды для эксплуатации части здания под учебные цели сроком до 24 августа 2011 г. На основании дополнительного соглашения от 26 мая 2005 г. права и обязанности по договору аренды перешли к ООО «АРКОН» для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории без права

коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки. Впоследствии право собственности на часть здания перешло к Соколовой М.А.

В нарушение условий договора аренды Соколовой М.А. не внесена арендная плата с 5 июля 2010 г. по 30 июня 2011 г. в размере " [скрыто] руб., задолженность по пени составила [скрыто] руб.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г., исковые требования удовлетворены частично, постановлено взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды в размере [скрыто] руб., пени в размере [скрыто] руб. В удовлетворении остальной

части иска отказано. С Соколовой М.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере [скрыто] руб.

В кассационной жалобе Соколовой М.А. поставлен вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. отказано в передаче кассационной жалобы Соколовой М.А. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 28 мая 2013 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. отменено и кассационная жалоба Соколовой М.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такие нарушения норм права.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 8 сентября 2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и некоммерческим партнерством «Международная школа» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 654 кв.м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Большая Коммунистическая, вл. 9, стр. 1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное

владение и пользование указанный земельный участок на срок до 24 августа 2011 г. для эксплуатации части здания под учебные цели (л.д. 8).

Согласно приложению № 1 к договору аренды для арендатора с учетом коэффициентов индексации установлена арендная плата исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель на основании распоряжения мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ, составлявшая [скрыто] рубля.

26 мая 2005 г. между Департаментом (арендодатель), некоммерческим партнерством «Международная школа» (прежний арендатор) и ООО «АРКОН» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка площадью 654 кв.м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Большая Коммунистическая, вл. 9 стр. 1, перешли к ООО «АРКОН» с 29 октября 2004 г. (л.д. 20). Цель предоставления участка ООО «АРКОН» -для эксплуатации части здания в административных целях, базовая ставка -

руб./га.

Дополнительным соглашением от 6 сентября 2005 г. условия договора аренды изложены в следующей редакции: предметом договора является земельный участок площадью 2 104 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Коммунистическая, вл. 9, стр. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории без права коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки (л.д. 25).

Распоряжением Департамента от 25 мая 2011 г. адресные ориентиры указанного выше земельного участка изменены на: г. Москва, ул. Александра Солженицына, вл. 9, стр. 1 (л.д. 29).

21 мая 2010 г. между ООО «АРКОН» (продавец) и Соколовой М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи части здания, расположенного по указанному адресу (л.д. 152), передача нежилых помещений подтверждена передаточным актом от 28 мая 2010 г. (л.д. 170).

5 июля 2010 г. Соколовой М.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 171).

25 мая 2011 г. распоряжением Департамента установлено разрешенное использование земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, вл. 9, стр. 1, - земельные участки, предназначенные для размещения объектов культуры, искусства (л.д. 219).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Департамента, суд исходил из того, что у Соколовой М.А. образовалась задолженность по арендным платежам, расчет которой составлен исходя из условий договора аренды.

Полагая расчет обоснованным, суд взыскал в пользу истца сумму основной задолженности и на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер начисленных пеней.

Доводы ответчика о несогласии со ставкой арендной платы суд признал противоречащими статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции, не согласившись с доводом ответчика о том, что расчет арендной платы должен был производиться в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-1111 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с такими выводами судебных инстанций согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно статье 35 (часть 1) Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу статьи 552 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно статье 22 (пункт 4) Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 (пункт 3) Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Кодекса).

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая предписана соответствующим нормативным актом.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).

Постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве» ставки и порядок расчета арендной платы были изменены в централизованном порядке.

Согласно пункту 3.4 спорного договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок.

В связи с этим новый размер ставок арендной платы подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 3.4 договора аренды.

При этом обязательного внесения каких-либо изменений в указанный договор аренды в связи с принятием названного постановления Правительства Москвы не требовалось.

Это судами учтено не было.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, а также на статью 422 Гражданского кодекса Российской Федерации о соотношении договора и закона, является ошибочной, поскольку постановление Правительства Москвы не является ни актом гражданского законодательства, ни законом, по смыслу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неправомерной является и ссылка суда на пункт 4.2 постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-1111.

Действительно, в соответствии с указанным пунктом Департаменту предписывалось не допускать пересмотр условий действия договоров аренды, приводящий к уменьшению арендных платежей, за исключением договоров аренды с организациями, которым ставки арендной платы устанавливались в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29 марта 2005 г. № 162-ПП «О коэффициентах к ставкам арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности», а также с организациями и физическими лицами, освобожденными от земельного налога полностью или частично, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Между тем данное предписание не может рассматриваться как исключающее возможность применения новых ставок арендной платы, установленных постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП, учитывая, что данным актом провозглашен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю.

В связи с изложенным Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм права существенными, повлиявшими на исход дела. Без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Соколовой М.А., в связи с чем состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в строгом соответствии с нормами процессуального и материального права.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

определила:

 

решение Мещанского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первдй инстанции.

Председательствующий

Судьи

Статьи законов по Делу № 5-КГ13-63

ГК РФ Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права
ГК РФ Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени
ГК РФ Статья 333. Уменьшение неустойки
ГК РФ Статья 424. Цена
ГК РФ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
ГПК РФ Статья 387. Основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке
ГПК РФ Статья 388. Постановление или определение суда кассационной инстанции
ГПК РФ Статья 390. Полномочия суда кассационной инстанции
ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Производство по делу



Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Загрузка
Наверх