Дело № 66-АПГ15-3

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 1 июля 2015 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция
Категория Гражданские дела
Докладчик Александров Валентин Николаевич
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Дело № 66-АПГ15-3

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 1 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующегоАлександрова В.Н.,
судейБорисовой Л.В. и Никифорова СБ.
при секретареЦарёвой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Шалыгиной Н Б об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Шалыгиной Н. Б. на решение Иркутского областного суда от 22 января 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Шалыгина Н. Б. обратилась в Иркутский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером общей площадью кв. м., расположенного по адресу город , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации здания- кафе на 50 мест, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2012 г. в размере руб., и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

К участию в деле привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Правительство Иркутской области, Администрация города Ангарска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Решением Иркутского областного суда от 22 января 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Шалыгина Н.Б., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении её заявления.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Управление Росреестра по Иркутской области и Администрация города Ангарска представили возражения.

Участвующие в деле лица, извещённые надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

Шалыгина Н.Б. является собственником земельного участка с кадастровым номером общей площадью кв. м., расположенного по адресу , категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации здания-кафе на 50 мест., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 9 апреля 2008 г.

Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспорте от 7 ноября 2014 г., указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 2 февраля 2002 г.

Оценочные работы земель населённых пунктов проведены на территории Иркутской области на основании государственного контракта № 88 от 22 ноября 2009 г. обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп».

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Иркутской области» (с учётом изменений, внесённых в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 г. № 239-пп) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Иркутской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. и составила руб.

(удельный показатель - руб./м.). Шалыгина Н.Б., полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает её права как плательщика налога на землю, обратилась с заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований Шалыгиной Н.Б. представлен отчёт № об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г., составленный 19 ноября 2014 г.

обществом с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составила руб.

На указанный отчёт заявителем представлено положительное экспертное заключение от 28 ноября 2014 г. № , подготовленное некоммерческим партнёрством «Саморегулируемая организация оценщиков «Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков».

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г.

№ 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Иркутской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Иркутской области утверждены результаты кадастровой стоимости.

Статьёй 3 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 названного закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее - отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

В отчёте должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признаётся достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 18 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из содержания пункта 1 раздела 1.7 отчёта об оценке следует, что оценщик в процессе подготовки отчета исходил из достоверности полученных документов, имеющихся у заказчика.

В приложениях к отчёту значатся свидетельства о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, акт приёма- передачи, кадастровый паспорт земельного участка, технический паспорт здания, расположенного на земельном участке. Данные документы содержатся в отчёте в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что является нарушением пункта 11 федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценщика в момент оценки.

Данное обстоятельство также указано в качестве нарушения в положительном экспертном заключении.

При составлении отчёта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером , принадлежащего Шалыгиной Н.Б., оценщиком применён метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов- аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам- аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г.

№ 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов- аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке; г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчётных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Судом первой инстанции установлено, что, определяя сегмент рынка в разделе 4.5 отчёта об оценке, оценщик исходил из использования объекта оценки по виду разрешённого использования, без его осмотра и истребования надлежащего технического паспорта, что привело его к выводу об отнесении земельного участка к сегменту коммерческой недвижимости.

Выбирая земельные участки под коммерческую застройку в городе Ангарске в качестве аналогов оцениваемого земельного участка, оценщиком указано на отсутствие полной информацию об объектах аналогах. Однако из отчёта следует, что по всем объектам - аналогам отчуждается право собственности, имеется доступ к инженерно-техническим коммуникациям.

При таком указании, вызывает сомнение достоверность информации, использованной оценщиком по объектам-аналогам.

Кроме того, при проверке данной информации по указанному оценщиком Интернет-адресу судом первой инстанции установлено отсутствие данных по объекту-аналогу № 1.

Таким образом, информация, содержащаяся в отчёте и использованная для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не является проверяемой и соответственно достоверной.

Также судом установлено, что, указывая вид разрешённого использования объектов-аналогов - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, оценщик не использовал Правила землепользования и застройки города Ангарска, утверждённые Решением Думы города Ангарска от 1 октября 2008 г. № 158-14гД и Генеральный план города Ангарска, утверждённый Решением Думы города Ангарска Иркутской области от 28 декабря 2009 г. № 391-35гД.

Согласно раздела 2.2 отчёта оценщиком указано на отсутствие объекта оценки в охраняемых государством зонах.

Из отчёта следует, что объект-аналог № 4 расположен между ул. Хлебозаводской и АЗС «Крайнефть».

В соответствии с пунктом 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов, утверждённых постановлением Главного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. № 74, в редакции от 10 апреля 2008 г., 6 октября 2009 г., 9 сентября 2010 г., 25 апреля 2014 г., размещение АЗС предусматривает установление санитарно-защитной зоны 100 метров.

Судом установлено, что в отчёте об оценке отсутствует описание точного расположения АЗС «Крайснефть» относительно объекта-аналога № 4, его влияние на стоимость объекта, влекущего удешевление либо удорожание. Соответствующая корректировка по критерию оценки - местоположение оценщиком не применялась.

Учитывая изложенное, сделать вывод о сопоставимости объектов- аналогов друг другу, а также объекту оценки по основным ценообразующим факторам не представляется возможным.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчёта должны соблюдаться следующие принципы: в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью произвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Поскольку отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «Новосибирская оценочная компания», который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером , составлен оценщиком с нарушением вышеназванных принципов, у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных Шалыгиной Н.Б. требований и об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка, равной рыночной, которая установлена данным отчетом в размере рублей.

При таких обстоятельствах суд в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имел основания для признания отчёта об оценке и заключения саморегулируемой организации оценщиков недостоверным доказательствами по делу.

Суд апелляционной инстанции назначил к рассмотрению апелляционную жалобу на 10 июня 2015 г.

Поскольку лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 169 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отложил разбирательство дела на июля 1 2015 г., обязав их обеспечить явку в судебное заседание для дачи объяснений в обоснование своей позиции и в целях решения вопроса о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, в том числе определения экспертного учреждения и подготовки вопросов, по которым требуется заключение эксперта.

Однако в назначенное время лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, тем самым уклонились от назначения и проведения экспертизы, в связи с чем суд апелляционной инстанции признаёт факт недостоверности отчёта допустимым, поскольку приняты все необходимые меры к полному и всестороннему выяснению всех обстоятельств дела.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Иркутского областного суда от 22 января 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Шалыгиной Н Б - без

Статьи законов по Делу № 66-АПГ15-3

ГПК РФ Статья 67. Оценка доказательств
ГПК РФ Статья 169. Отложение разбирательства дела
ГПК РФ Статья 327. Порядок рассмотрения дела судом апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 328. Полномочия суда апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 329. Постановление суда апелляционной инстанции
ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли
ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Производство по делу



Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Загрузка
Наверх