Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки

19.02.2014
Раздел: Жилищное право
не в сети
Статус: Юрист
число консультаций: 3
отмеченных лучшими: 0
ответов к документам: 0
размещено документов: 1
положительных отзывов: 3
отрицательных отзывов: 0

Оформление сделки купли-продажи квартиры включает в себя несколько этапов. Нужно иметь в виду, что упущение на любом из этих этапов может повлечь признание сделки недействительной, и, как следствие, потерю уже приобретенного фактически объекта недвижимости.

Особенности оформления права собственности на недвижимое имущество, и алгоритм сделки, приведенный ниже, применим для недвижимости так называемого вторичного рынка, то есть для квартир, право собственности на которые уже за кем-то зарегистрировано.

Проверка объекта

Поиск подходящего жилья можно осуществлять как самостоятельно, так и с привлечением специалиста – риэлтора либо агента по недвижимости, все зависит от количества времени, которое планируется потратить на поиски.

Но и в том, и в другом случае проверка «чистоты» планируемой к приобретению квартиры должна быть проведена самим покупателем, а в идеале – с привлечением юриста.

Итак, проверка объекта включает в себя:

  1. Получение информации о наличии либо отсутствии всевозможных обременений квартиры – ареста, залога и т.д. Такая информация может быть получена только из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует иметь в виду, что информация в такой выписке достоверна на момент ее выдачи. Таким образом, документ должен быть выдан Управлением Росреестра буквально на днях, выписку, выданную более 1 месяца назад, следует считать недействительной;
  2. Проверка наличия подлинности правоустанавливающих документов – свидетельства о государственной регистрации права, технического паспорта, плана. Нужно отметить, что согласно "Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства", утвержденного Постановлением Правительства от 04.12.2000 года № 92, технический паспорт действителен только в течение 5 лет;
  3. Соотношение сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах непосредственному состоянию квартиры. Другими словами, нужно проверить, производились ли какие-либо переустройства или перепланировки квартиры и внесена ли эта информация в технический и кадастровый паспорт. Кроме того, согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка должны быть согласованы с органами местного самоуправления;
  4. Наличие зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей. В случае, если дети в квартире зарегистрированы, нужно быть готовым к тому, что процедура купли-продажи несколько осложнится необходимостью получения разрешения на сделку органов опеки и попечительства.

Предварительный договор купли-продажи

После проверки всех необходимых документов и решения сторонами сделки всех основных вопросов – цены, сроков оплаты и передачи квартиры заключается предварительный договор купли-продажи квартиры (Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости).

Предварительный договор заключается в таких случаях, когда основной договор, подлежащий государственной регистрации, в данный момент не может быть заключен. Предварительный договор дает сторонам своего рода гарантии исполнения обязательств по заключенному впоследствии основному договору купли-продажи.

Заключение предварительного договора, как правило, связано с передачей от покупателя продавцу аванса или задатка. Следует избрать для текста договора правильную формулировку этих денежных средств: так, аванс при расторжении предварительного договора возвращается в полном объеме, а задаток продавец вправе оставить себе.

Кроме того, согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть четко оговорен срок заключения договора основного. Максимальный срок в данном случае может составлять один год – в том случае, если четкая дата в тексте предварительного договора не указана.

Договор купли-продажи и его государственная регистрация

После урегулирования всех вопросов, касающихся сроков передачи квартиры, порядка передачи денег и государственного регистрации перехода права собственности, между сторонами сделки заключается основной договор купли-продажи квартиры (Образец договора купли-продажи квартиры).

Нужно знать, что в случае, если покупатель на момент сделки состоит в браке, то для государственной регистрации договора ему потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку недвижимости. Такое правило установлено статьей 35 Семейного кодекса РФ.

Следует детально предусмотреть и процедуру передачи продавцу денежных средств в счет стоимости квартиры. Способы могут быть различными:

  • передача наличными из рук в руки;
  • перечисление денежных средств на расчетный счет продавца;
  • передача денег через банковскую ячейку.

Наиболее распространенными способами являются первый и третий. При этом третий способ – передача денег через банковскую ячейку является наиболее удобным и безопасным.

Так, непосредственно перед процедурой государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, покупателем арендуется банковская ячейка, в присутствии продавца в нее закладываются пересчитанные денежные средства. Ключ от банковской ячейки передается продавцу уже после передачи документов в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилье и получения расписки от регистратора.

Однако в любом случае следует составить отдельный документ – расписку о получении продавцом денежных средств по договору (Образец расписи в получении денежных средств по договору сделки). Данный документ позволит бесспорно доказать факт получения продавцом денежных средств по сделке в полном объеме.

Для процедуры регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются:

  • договор купли-продажи, подписанный сторонами сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку объекта недвижимости;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Дополнительно при подаче документов нужны будут оригиналы паспортов как продавца, так и покупателя.

Стандартный срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 30 дней. Ускоренный 5-дневный срок применим при сделках купли-продажи с обременением, например, при покупке квартиры в ипотеку.

Приемка квартиры

Заключительным этапом сделки будет является прием купленной недвижимости. Данную процедуру следует оформлять специальным документом – актом приема-передачи квартиры (Образец акта приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры).

Принято считать, что с момента подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет риск случайной ее гибели или повреждения, а также приобретает обязанность по содержанию объекта, в том числе по уплате жилищно-коммунальных и иных платежей.

Оценить

Оставить комментарий к документу

Ваша оценка:

Здесь вы можете оставить комментарий к документу «Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки», а также задать вопросы, связанные с ним.

Если вы хотите оставить комментарий с оценкой, то вам необходимо оценить документ вверху страницы

Комментарии к документу «Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки»

Комментариев пока нет
Загрузка
Наверх