Типовые договорыТиповые договоры





Ответы юристовОтветы юристов

Дело № 48-АПГ15-19

Суд Верховный Суд Российской Федерации
Дата решения 8 июля 2015 г., Определение
Инстанция Судебная коллегия по гражданским делам, апелляция
Категория Гражданские дела
Докладчик Александров Валентин Николаевич
Электронная копия решения Скачать
Решение

Текст итогового документа

ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Дело № 48-АПГ15-19

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Москва 8 июля 2015 г.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующегоАлександрова В.Н.,
судейБорисовой Л.В., Хаменкова В.Б.
при секретареГришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Завод Уралазспецтехника» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Завод Уралазспецтехника» на решение Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Завод Уралазспецтехника» обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:34:1200002:39, общей площадью 26 298 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под эксплуатацию производственных объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Тургоякское шоссе, №8/3, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на января 2010 1 г. - 4 998 987 руб.

Решением Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Завод Уралазспецтехника» обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), Правительство Челябинской области, Администрация Миасского городского округа Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Классик сервис», извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Завод Уралазспецтехника» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:34:1200002:39, общей площадью 26 298 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под эксплуатацию производственных объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Тургоякское шоссе, №8/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 5 декабря 2014 г. № 74 АЕ 202389.

Согласно кадастровому паспорту от 29 ноября 2014 г. земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 18 декабря 2007 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 23 557 748,40 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и кадастровой справкой от 5 декабря 2014 г.

Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. № 284-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Челябинской области» по состоянию на января 2010 1 г.

Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Челябинской области от 16 декабря 2014 г. № 74-2014/351 заявление ООО «Завод Уралазспецтехника» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 2 октября 2014 г.

№ 203, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Классик сервис».

Согласно названному отчёту рыночная стоимость земельного участка по состоянию на января 2010 1 г. составляет 4 998 987 руб.

По результатам экспертизы отчёта от 2 октября 2014 г. № 203, проведённой экспертом некоммерческого партнёрства Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков», отчёт признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чём составлено заключение от 25 ноября 2014 г. № 2280/11-14.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о существенности нарушений, допущенных оценщиком при составлении отчёта по следующим основаниям.

Из представленного в материалы дела отчёта следует, что оценщиком собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка с кадастровым номером 74:34:1200002:39, принадлежащего ООО «Завод Уралазспецтехника».

В соответствии со статьёй 8 федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г.

№ 254, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешённого использования, о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведён анализ рынка объекта оценки и также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчёте содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним.

В соответствии со статьёй 18 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщиком исследованы социально-географическое положение Челябинской области в целом и г. Миасса в частности, произвёл анализ рынка земли г. Миасса за период 2008-2009 годы.

В результате анализа характеристик объектов для проведения расчётов сравнительным подходом выбрано 3 аналога, расположенных в Челябинской области, г. Миассе, промышленной зоне.

Оценщик использовал материалы интернет-сайтов пир://\у\у\у.гоз2ет.ш., Ь«р://\у^^лу.т1а55.сЬе1уаЫп5кауа-оЫа51.ёо5к1.ш, Ь«р://шлу\у.го8геа11:.ги. При анализе ценообразующих факторов оценщиком указано, что стоимость земельного участка с видом разрешённого использования «для производственных целей под эксплуатацию производственных объектов» зависит от факторов близости к промышленной зоне и наличии коммуникаций, проходящих по границе участка (электричество).

Данные факторы характеризуют местоположение земельного участка и наличие у него коммуникаций. Проведённый анализ показал, что объект оценки расположен в промышленной зоне административного центра, по границе оцениваемого участка проходят электрические сети. В связи с этим оценщик выбрал объекты-аналоги, которые также расположены в районе промышленной зоны административного центра и имеют проходящие по границе участков электрические сети. Корректировка цены по критерию «обеспеченность инженерными коммуникациями» оценщиком не проводилась.

Вывод суда первой инстанции о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по указанному критерию носит предположительный характер и не основан на доказательствах.

В рамках анализа наиболее эффективного использования земельного участка оценщик пришёл к выводу, что с учётом местоположения объекта оценки физически возможные варианты использования совпадают с юридически разрешёнными, то есть как для промышленных объектов.

Экономическая целесообразность использования объекта оценки определяется его реальной возможностью участвовать в производственном процессе и приносить прибыль. Учитывая, что объект оценки с разрешённым видом использования будет приносить устойчивую прибыль, финансово целесообразно использовать оцениваемый объект по его текущему использованию.

Максимальная эффективность объекта оценки определяется наибольшей продуктивностью среди различных вариантов использования, вероятность реализации которых достаточно объективно обоснована экономически.

Так, с учётом статьи 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, объект оценки, имеющий на своей территории цех по производству специального навесного и прицепного оборудования для автомобильного транспорта с АБК, сопоставим с объектами-аналогами, свободными от строений по критерию «наличие улучшений на участке».

Выводы суда первой инстанции об обратном являются необоснованными.

Учитывая изложенное, имеющийся в материалах дела отчёт об оценке может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 г. отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Завод Уралазспецтехника» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:34:1200002:39, общей площадью 26 298 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - под эксплуатацию производственных объектов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Тургоякское шоссе, №8/3, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 4 998 987 руб.

Председательствующий Судьи

Статьи законов по Делу № 48-АПГ15-19

ГПК РФ Статья 327. Порядок рассмотрения дела судом апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 328. Полномочия суда апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 329. Постановление суда апелляционной инстанции
ГПК РФ Статья 330. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке
ЗК РФ Статья 65. Платность использования земли
ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

Производство по делу

Загрузка
Наверх