Типовые договорыТиповые договоры



Разделы консультации



Ответы юристовОтветы юристов

Признание договора аренды земли расторгнутым при смене собственника500 р.

13.07.2015

договор аренды земли в 2000 г. был зарегистрирован в Комземе. Земля в федеральной собственности. Владеет университет. в 2014 г.земля передана в собственность субъекта РФ. Сведений в ЕГРП о наличии аренды новый собственник не обнаружил, поэтому отказывается перезаключать договор Это законно?.


Ваш комментарий *

Ответы юристов

Лучший ответ

Добрый вечер!

Для консультации по вашему вопросу необходимо ознакомиться с заключенным договором. В позициях этого договора будут ответы о правомерности или не правомерности действий стороны. Во-вторых, заключался ли договор на новый срок и проходил регистрацию в Росреестре после 2000 года и вообще на какой срок был заключен договор? Это важные аспекты.

Если договор с 2000 года не перезаключался на новый срок и не проходил регистрацию в органах Росреестра, то естественно, что при запросе выписки из ЕГРП собственник не увидел сведений об аренде, однако это не исключает факта записи о регистрации в указанном вами органе - Комземе, о чем должна быть запись в документации.

В свете того, что в вашем вопросе очень мало информации, напомню вам право арендатора на заключение последующего договора:

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Еще одно условие для реализации этого права арендатором - возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях. Их изменение в этом случае допускается по взаимному соглашению. Присутствие в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК, о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы в данных обстоятельствах не действуют. Речь в этом случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласовании сторонами всех существенных условий, придании ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора.
Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.
Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать применения этих санкций нельзя.

Арбитражная практика периода, предшествовавшего принятию ГК, показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица.

Этот порядок в определенной мере противоречит действующему ГК, в частности, он игнорирует презумпцию добросовестности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК, возлагая бремя доказывания собственной добросовестности на самого арендатора. Однако надо стоит помнить: Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (см., например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса.

с уважением, Элла!

Связаться с юристом
Дунькова Элла, город Владикавказ
Телефон:WhatsApp: +79627437356
E-mail:duell.d@mail.ru

Добрый вечер, Сергей.

Солидарна с мнением коллеги, необходимо знать, на какой срок заключался договор. В 2014 году при смене собственника нужно было оформить дополнительное соглашение или новый договор аренды (В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды).

В любом случае вне зависимости от того, был ли оформлен новый договор или дополнительное соглашение, Вы все равно остались стороной договора, а второй стороной -университет (с согласия собственника - департамента имущественных и земельных отношений).

Конечно, при оформлении земли в аренду в данном случае существует определенная процедура: сначала Вам нужно обратиться с заявлением в университет, они направляют документы в соответствующий госорган (департамент имущественных и земельных отношений), там рассматривают документы, решают вопрос: предоставить или не предоставить в аренду (естественно, с согласия университета).

А у нового собственника есть его экземпляр договора?

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Здравствуйте, Сергей!

Действия нового собственника законны. Долгосрочный договор аренды земли должен быть отрегистрирован в Росреестре и соответственно информация об этом должна быть в ЕГРП.

Связаться с юристом
ООО "Отличная перспектива", город Новосибирск
Телефон:79139368918
E-mail:perfectiva@mail.ru
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: договорная

Сергей, новый собственник прав в том случае , если договор аренды, действие которого превышает один год, не был зарегистрирован в Росреестре . Ведь такой договор не имеет юридической силы . В связи с этим и не действуют правила ст. 617 ГК РФ (переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды).

С уважением, Екатерина .

Связаться с юристом
Екатерина, город Жуковский
E-mail:Catsam86@mail.ru
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: Стоимость услуг 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности. Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом: карта сбербанка 4276400047900387

Ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Связаться с юристом
Круглов И.В., город Екатеринбург
E-mail:zepravo@gmail.com

В соответствии со ст. 64 ЗК РФ Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Поэтому Вам необходимо:

  1. Направить новому собственнику письменный запрос на предоставление формы договора аренды земельного участка, занимаемого вашим Университетом, т.к. при отсутствии такого договора не имеете возможности осуществлять арендные платежи, укажите срок ответа (5 рабочих дней);
  2. По истечении срока ответа готовьте исковое заявление о понуждении к заключению договора в соответствии с нормой ст. 617 ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;

В качестве третьих лиц привлеките предыдущего собственника, которому производили оплату и Земельный комитет, пусть они пояснят, что договор был действительным до смены собственника и почему в ЕГРП отсутствуют сведения об обременении данного земельного участка арендой.

Если в суде будет доказано, что договор был действующим и оплата по нему производилась, то иск Вы выиграете - в таком случае обратите внимание, что договор Университет может заключить с даты после вынесения Решения суда и оплату соответственно производить именно с этой даты.

Нюанс: наши с Вами "третьи лица" могут прислать представителей в судебное заседание, а могут направить только отзыв на исковое заявление, постарайтесь проследить чтобы отзывы были - это Ваши доказательства.

Связаться с юристом
Малюгина Наталья Михайловна, город Самара
Телефон:+7 (927) 203 92 15
E-mail:gditeotweta3dnj@ya.ru

Сергей, почему не было направлено письменное заявление на продление договора аренды? скорее всего в пунктах исходного договора указана на то, что арендатор пользуется преимуществом при заключении договора! В приложении вы может приложить копию исходного договора аренды! Вам обязаны дать письменный ответ с мотивированным отказом, либо предложить перезаключить договор!

Было бы очень хорошо, если вы как приложение могли бы представить этот договор, его необходимо просмотреть, чтоб была возможность посоветовать еще возможные варианты решения проблемы.

Но это однозначно незаконно, если в договоре нет прямого указания на то, что продляться договор по окончанию срока не будет.

с уважением, Элла!

Связаться с юристом
Дунькова Элла, город Владикавказ
Телефон:WhatsApp: +79627437356
E-mail:duell.d@mail.ru

Похожие вопросы

Загрузка
Наверх