Типовые договорыТиповые договоры



Разделы консультации



Ответы юристовОтветы юристов

Отказ в госрегистрации права собственности на земельный участок по причине отсутствия сведений о расторжении договора аренды500 р.

По программе развития жилищного строительства по согласованию с городской администрацией университет в конце девяностых выделил земельные участки под строительство жилых домов своим сотрудникам из состава земель, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования университета. 13.01.2000 г. были заключены договоры аренды на каждый участок сроком на 49 лет. Они были зарегистрированы в Городском комитете по земельным ресурсам 14.01.2000. В ЕГРП договоры аренды не регистрировались. Право собственности на жилой дом у меня возникло 05.12.2000 г. на основании решения суда, и зарегистрировано в учреждении юстиции в установленом законом порядке 26.01.2001г. т.е. до дня введения в действие Земельного кодекса РФ .

С 2006 г. мы пытались приватизировать данные земельные участки, однако для земель, находящихся в федеральной собственности это оказалось невозможно. В 2006 г. вышло постановления Правительства, продублированное Минобразованием, о безвозмездной передаче неиспользуемого для нужд образования федерального имущества в государственную собственность субъектов РФ. Университет подготовил необходимые документы по нашим участкам, но Минобразование в течение 8 лет всячески уходило от решения этого вопроса. Только после нашего обращения к Председателю правительства РФ, Минобразование согласовало отказ на землю. На основании этого 09.06.2014 г. Теруправление Росимущества издало Распоряжение в соответствии с которым земельный участок, занятый домами был разделен, университет внес в данные ЕГРП сведения о ликвидации предыдущего участка в связи с его разделом на несколько самостоятельных и зарегистрировал в ЕГРП права собственности РФ на эти участки. Отдельным пунктом Распоряжения Теримущества прекращено право постоянного (бессрочного) пользования университета на вновь образованные участки. С 01.07.2014г все участки перешли в собственность субъекта РФ. При этом сведения о наличии договоров аренды на данные земельные участки университет не вносил и в Росимущество не передавал. Не были внесены сведения об аренде и ранее (2004 г.) при государственной регистрации университетом цельного земельного участка в ЕГРП до его раздела.

05.12.2014г. Теруправление Росимущества издало Распоряжение о предоставлении мне земельного участка в собственность без оплаты, в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального Закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие ЗК». 4.02.2015 г. Росреестр отказал мне в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании того, что представленное Распоряжение по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, со ссылкой на основание, приведенное в абз.4 п.1 ст. 20 Закона о регистрации «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». В качестве обстоятельства, обосновывающего это решение, в сообщении об отказе приводится довод о том, что на данный земельный участок мною был заключен договор аренды с университетом, что указано в правоустановливающем документе на дом (решение суда о признании права собственности на дом), и что информация о расторжении данного договора аренды земли отсутствует. Почему наличие договора аренды на данный земельный участок препятствует государственной регистрации права не раскрывается. Вероятно подразумевается, что в этом случае я не являюсяь фактическим пользователем. Если это так, тогда речь идет о законности принятия Решения Теримуществом. Но оно ведь незаконным в судебном порядке не признано, не отменено и является действующим. Ведь Росимущество тоже знает законы и проводит проверки. В регистрационном свидетельстве на данный земельный участок от 01.08.2014 г. написано: «Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы». Поэтому, наверное, вместе с Распоряжением о предоставлении земельного участка Теруправление направило мне Претензию о необходимости внесения платы за «фактическое пользование» этим участком (за пследние 3 года).

Вопросы: 1. Имел ли право Росреестр отказать мне в госрегистрации права в этой ситуации?

2. Что произошло с договором аренды на землю при переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком университета в собственность субъекта РФ? Ведь в п. 1. ст. 617 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (как и сервитут) не названо. Значит положения п. 1, ст. 617 не распространяются на договор аренды земельного участка, находившегося на праве постоянного (бессрочного) пользования. Значит ли это, что в данной ситуации договор аренды автоматически прекращается при переходе права.

Или здесь действует п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165: «Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника».


Ваш комментарий *

Ответы юристов

Лучший ответ

Ссылка на п. 1 ст. 20 регистрационным органом вполне логична, т.к. Ваши документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям.

Дело в том, что Росреестр не обязан делать выводы, Вы предоставляете документы и они не должны содержать противоречий. Есть противоречия - закономерно отказ.

Давайте разбираться:

  1. В правоустанавливающем документе на дом право на земельный участок подтверждается договором аренды, т.е. суд вынося решение о признании Вашего права на построенное жилое здание указал, что дом построен на земельном участке, выделенном Вам под строительство, что подтверждается договором аренды. Т.е. не смотря на то, что договор аренды не был зарегистрирован в едином государственном реестре прав, суд признал его легитимность.
  2. В силу того, что «заключены договоры аренды на каждый участок сроком на 49 лет» - Ваш договор для регистратора является действующим, если отсутствуют документы, подтверждающие иное – поэтому указано обоснование: «что информация о расторжении данного договора аренды земли отсутствует», а значит Теруправление Росимущества распорядилось земельным участком без учета условий обременения правом арендатора - университета.
  3. Обоснование отказа вовсе не «подразумевает, что в этом случае Вы не являетесь фактическим пользователем», просто Вам предложили во время приостановки регистрационных действий предоставить Соглашение о расторжении договора аренды.
  4. Статья 617 ГК РФ, устанавливает гарантии для арендатора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, т.е. указывает, что переход права собственности сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором – Ваш договор все еще действует!.
  5. По Информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165 к Вам скорее применим п. 3, т.к. договор аренды при отсутствии регистрации признан судом легитимным.

Вывод: расторгните договор аренды с Университетом, он Вам не нужен, т.к. есть Решение Теруправления и регистрируйте свое право.

Связаться с юристом
Малюгина Наталья Михайловна, город Самара
Телефон:+7 (927) 203 92 15
E-mail:gditeotweta3dnj@ya.ru

Уважаемая Наталья Михайловна, спасибо за ответ.

Но дело в том, что университет уже не является собственником. университет подписал соглашение о расторжении договора аренды с даты перехода права с 01.07.2014 г. Но это соглашение подписано позже 31.10.2014 г. Росрегистрация говорит, что университет уже не имел права подписывать это соглашение, т.к. земля уже не его.

И второе, как насчет того, что в ст. 617 не названо право постоянного (бессрочного) пользования. Это какое то значение имеет?

Кроме того, было еще одно судебное решение по поводу этого договора аренды (на 14 лет более позднее, чем то, что признавало право собственности на дом. Наш иск заключался в том, что мы, как арендаторы, просили суд произвести раздел земельного участка. Нам отказали на том основании, что мы не являемся титульными пользователями и не имеем права ставить этот вопрос. При этом судом обосновывалось, что договоры аренды заключены без согласия собственника и не зарегистрированы в установленном законом порядке. А договоры аренды считаются незаключенными. Апелляционная коллегия областного суда поддержала это решение суда первой инстанции. Получается, что один суд признает договор, другой не признает. если бы не это решение суда, мы бы расторгли договор раньше.

Предполагала что-то подобное, т.е. что университет не является арендатором, иначе Вы все уже оформили бы.

Не буду зацикливаться на мнении Росгестрации, что университет не имел права подписывать соглашение о расторжении 31.10.14 г. – это спорный вопрос, но к Вам он отношения уже не имеет.

Относительно ст. 617 – Ваше право постоянного (бессрочного) пользования, на сегодняшний день, подтверждается только договором, а договор именуется – договором аренды. Таким образом, Вы пользуетесь земельным участком как арендатор, а условие: срок аренды – определен как бессрочный, ст. 617 не рассматривает условия аренды, в ней указаны стороны договора: при смене собственника/арендодателя арендатор пользуется имуществом на тех же условиях. Подтверждение мы находим в п. 3. ст. 20: Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Теперь разберем судебное решение на иск о разделе земельного участка:

  1. Когда Вы подавали иск о признании права собственности на вновь созданный объект, то договор аренды признали лигитимным, т.к. Вы построили дом на земле, которую Вам передали в аренду и договором право на строительство подтверждалось. В этом случае суд рассматривает вопрос защиты именно Вашего права на построенное здание и сама земля здесь рассматривается.
  2. Когда вы подали иск о разделе земли, то суд в этом случае обязан отказать, т.к. внесение изменений в параметры земельного участка вправе инициировать собственник либо арендатор (титульный пользователь), если это право подтверждено условиями договора аренды, а вы согласно ст. 42 обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки. И в этом случае, раз уж речь идет о земле, вам и указали, что без регистрации договоров аренды вы не вправе распоряжаться землей, т.к. она не признана вашей собственностью.

Тем не менее, нам с Вами важно понять как действовать.

А действовать Вы будете все равно через суд. Только Вы подаете иск о признании права собственности на земельный участок согласно ч. 1 ст. 59 ЗК РФ, а именно признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.

Иск подается к органу Росрегистрации оспариваем их отказ, третьи лица: Университет и Теруправление, основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок является Решение Теруправления.

Согласно п. 9.1. ст. 3 Федерального закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Связаться с юристом
Малюгина Наталья Михайловна, город Самара
Телефон:+7 (927) 203 92 15
E-mail:gditeotweta3dnj@ya.ru

Уважаемая Наталья Михайловна, спасибо за оперативные ответы, четкие и по-существу. Но надо определиться, правильно-ли мы понимаем друг-друга. Вы пишете, что у меня участок на праве постоянного (бессрочного) пользования . Но это не так. Дело в том, что это университет обладал правом постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2014г.. Мне он передал земельный участок в аренду сроком на 49 лет в 2000 году. В п. 9.1. ст. 3 Федерального закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" договор аренды не назван.

Кроме этого, хочу все-таки вернуться к вопросу о мнении Росгестрации, что университет не имел права подписывать соглашение о расторжении 31.10.14 г. в то время как с 31.07.2014 г земля перешла в собственность субъекта РФ. Вы пишите, что это спорный вопрос. Я тоже так считаю. Дело в том, что на основании заявления университета от 30.04.2014 г. и согласием Минобразования от 24.03.2014 г ТУ Росимущества выпустило Распоряжение от 09.06.2014 г. "О разделе находящегося в федеральной собственности земельного участка на 37 (тридцать семь) самостоятельных", в котором университету поручалось обеспечить внесение в данные ЕГРП сведений о ликвидации земельного участка, в связи с его разделом на 37 самостоятельных и обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности РФ на образованные в результате раздела земельные участки (п. 3 Решения). П. 4 предписывалось прекратить право постоянного (бессрочного) пользования университета на перечисленные в соответствующих пунктах Решения земельные участки. П. 5 предписывал Университету обеспечить внесение изменений, произведенных в связи изданием настоящего Распоряжения, в сведения реестра федерального имущества. На проведение этих действий двым сотрудникам университета были выданы доверенности на срок до 31.10.2014 г.

Я считаю, что выполняя данное Распоряжение (хотя в нем о договорах аренды ничего нет, поскольку в ЕГРП их нет) университет имел право расторжения договоров аренды, передаваемых в собственность субъекта РФ земельных участков с 31.07.2014 г., подписав 31.10.2014 г. соглашения о расторжении этих договоров. По смыслу п. 2, ст. 425 ГК РФ, он имел на это право, так как «стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора». По смыслу п. 1, ст. 182 полномочия университета явствуют из обстановки, которая определялась в то время необходимостью совершать определенные действия, связанные с предписанием университету исполнить указанное выше Распоряжение ТУ Росимущества, несмотря на то, что формально земля перешла в собственность субъекта РФ. Прав ли я?

ДДобрый день!

Из всего изложенного вами, остается открытый вопрос, если ваш договор заключен: ..13.01.2000 г. были заключены договоры аренды на каждый участок сроком на 49 лет. То почему он не прошел все же гос регистрацию....... на мой взгляд здесь было бы оптимально сейчас подать в суд с целью признания ваших договорных отношений (необходимо подтвердить факт заключенного договора) и обязать внести соответствующе сведения в ЕГРП росреестра. Почему так думаю, действительно информационное письмо о котором вы говорили (Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165) может сыграть злую шутку. Обязательство внести сведения в ЕГРП лежали на плечах университета, а значит он уклонился от этих обязательств. после внесения соответствующей записи и регистрации права по договору аренды, хотя можно было бы попробовать и все сразу признать факт передачи земли в собственность на основании распоряжения, тогда росреестр будет обязан зарегистрировать право. Не теряйте время на разбор почему одни так отвтили, другие так отказали.

Коллеги много вам интересного уже рассказали, но вам дорого время, пока еще раз землю не передали ...

с уважением, Элла!

Связаться с юристом
Дунькова Элла, город Владикавказ
Телефон:WhatsApp: +79627437356
E-mail:duell.d@mail.ru

а когда будет факт существования данного договора уже позтвержден, будет и подтверждено право на распоряжение и легальность самого распоряжения выданного университетом, а у вас подтверждена законность переданного имущества в собственность.

Связаться с юристом
Дунькова Элла, город Владикавказ
Телефон:WhatsApp: +79627437356
E-mail:duell.d@mail.ru

Уважаемая Элла. По моему, Вы не совсем поняли мою ситуацию. Речь идет о том, что в свое время университете передал нам землю по договору аренды под строительство жилых домов. Сейчас нас две группы людей. У большей части право собственности на дом возникло до введения в действие ЗК РФ, у другой части – после введения ЗК. На наши участки Теруправление оформило Распоряжение по которому оно передает нам землю в собственность бесплатно на основании п.4, ст. 3 Закона о введении ЗК, а остальной части людей предложило выкупать за полную стоимость. Естественно они не собираются ее выкупать и говорят, что есть договор аренды, но им отказывают. А у нас ситуация в том, что Росреестр отказывается регистрировать право собственности, считая, что, поскольку был заключен договор аренды, мы не можем претендовать на бесплатное получение земли по основаниям, изложенным в п.4, ст.3 Закона о введении ЗК. Поэтому, для меня важно, чтобы договор аренды прекратился при передачи земли новому собственнику. Тогда на момент издания Распоряжения я подпадаю под основания названного пункта 4, ст.3 Закона о введении ЗК. Сейчас я готовлю иск в суд, и хотелось бы услышать разные мнения и советы, на что сделать акцент, чтобы отстоять свое право.

Простите за долгое отсутствие.

Уважаемый Сергей Григорьевич,

Ваши сообщения противоречивы и консультировать не видя документов крайне сложно.

Итак, в первом сообщении Вы пишите: «В качестве обстоятельства, обосновывающего это решение, в сообщении об отказе в регистрации приводится довод о том, что на данный земельный участок мною был заключен договор аренды с университетом, что указано в правоустанавливающем документе на дом (решение суда о признании права собственности на дом), и что информация о расторжении данного договора аренды земли отсутствует.»

Таким образом, можно сделать вывод, что Росреестр в своем отказе не оспаривает Решения Теруправления, а указывает на сложившуюся спорную ситуацию:

- есть договор аренды между Вами и Университетом,

- данный договор дал Вам право зарегистрировать дом – т.е. этот договор существует,

- данный договор не расторгнут – т.е. права Университета на данный земельный участок еще существуют.

В этом случае Вы можете подать иск о признании незаконным отказа в регистрации Вашего права на земельный участок согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении Земельного кодекса РФ и обязании Росреестра зарегистрировать Ваше право на земельный участок на основании:

- Решения Теруправления, которое никем не оспаривалось, и

- Сложившихся обстоятельств, при которых Университет прекратил свои права на земельный участок, расторгнув договор аренды с собственником.

Ответчик – Росреестр, третьи лица – Университет, Теруправление.

В последнем сообщении Вы пишите: «Росреестр отказывается регистрировать право собственности, считая, что, поскольку был заключен договор аренды, мы не можем претендовать на бесплатное получение земли по основаниям, изложенным в п.4, ст.3 Закона о введении ЗК.»

Вопрос: это мнение Росреестр тоже отразил в отказе?

В данном случае вывод Росреестра об отсутствии у Вас права на бесплатное получение земли не соответствует закону, т.к. в п. 4 ст. 3 не указаны условия возникновения права фактического пользования землей, но указано обстоятельство, при котором возникает право на бесплатное получение земли, а именно право собственности на дом возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Условия подачи иска не изменяются.

Что же касается других собственников, которым «Теруправление предложило выкупать землю за полную стоимость», здесь очень непростой вопрос, т.к. тот же п. 4. ст. 3 просто “отсек ” их право на бесплатное получение земли, договор аренды у них с Университетом, а он, в свою очередь, уже не является арендодателем – так что договор аренды Университет-Физическое лицо ничтожен с даты расторжения договора Университетом.

Какой выход у них? Нужно разбирать условия договора и очень кропотливо, если есть хоть намек на постоянное (бессрочное) пользование, это нужно подтверждать в судебном порядке, тогда в соответствии с нормой п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ это право у них сохранится, но распоряжаться они ими не смогут – п. 4 ст. 20.

При этом они вправе оформить в собственность землю под строением на основании нормы п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В суд нужно обращаться с иском о признании юридически значимого факта, т.е. признании действительными договоров аренды не смотря на то, что регистрацию в едином реестре прав они не проходили. О том как это доказать я, кажется, уже отвечала.

С уважением,

Малюгина Н.М.

Связаться с юристом
Малюгина Наталья Михайловна, город Самара
Телефон:+7 (927) 203 92 15
E-mail:gditeotweta3dnj@ya.ru

Похожие вопросы

Загрузка
Наверх