Типовые договорыТиповые договоры



Разделы консультации



Ответы юристовОтветы юристов

Договор купли-продажи земельного участка

Добрый день. Мы собираемся купить земельный участок в Солнечногорском районе. Продавец настоял, чтобы это было сделано через Агенство. Поэтому был заключен нами договор с Агенством недвижимости, по которому они получали аванс (который входит в стоимость участка), закреплявший стоимость в рублях , за которую мы обязуемся его купить через полгода, т.е. после того, как Продавец оформит наследство на этот участок. Теперь все готово для подписания договора сделки между нами и Продавцом. Сумма по требованию Продавца должна быть заложена в банковскую ячейку. Но: в договоре прописана полная сумма, в ячейку соответственно нами будет заложена сумма меньше на сумму аванса. Причем Продавец хочет, чтобы эта сумма была заложена в долларах, по курсу на день сделки. Меня смущают эти обстоятельства: когда участок будет оформлен на нас, не возмутиться ли Продавец, что сумма в ячейке не соответствует договору, да и лежит в долларах. Ведь это нигде не отражено в наших с ним расчетах?

Можно ли в Договор вставит абзац:

"Стороны настоящего Договора определи, что указанный земельный участок продается за ... рублей 00 копеек: из которых ...рублей ...(Покупатель) уплатил согласно Договору №... от 1.08.2013 ЗАО Агентству недвижимости «...», и ... рублей ...(Покупатель) уплатил Продавцу через банковскую ячейку ООО Банк промышленно-инвестиционных расчетов)".

Агенство отвечает, что нельзя в договоре ссылаться на третьих лиц.

Спасибо.

Ваш комментарий *

Ответы юристов

Добрый день, Марина Евгеньевна.

Согласно действующему законодательству РФ в договоре купли-продажи вОБЯЗАТЕЛЬНО (п. 1 ст. 317 ГК РФ) стоимость должна быть выражена в рублях.

Конечно, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ можно оплатить в рублях, указав при этом в договоре, что цена 1 000 000 рублей, что эквивалентно ------ долларам США.

По поводу договора с агентством - это действительно странно, почему вы им передали деньги, а не продавцу (т.к. аванс должен передаваться продавцу и договор тоже должен быть с ним).

Какой договор у Вас заключен с агенством? Может, агент действовал по доверенности?

Вывод: в договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должна быть указана сумма в рублях.

Посмотрите договор с агентством: как называется договор, на основании чего действовал риелтор (доверенность должна быть). Если в договоре указано, что передан аванс (а не задаток, т.к. это разные термины с различными юридическими последствиями, задаток не возвращается), то вы можете не заключать договор купли-продажи и получить аванс обратно.

Еще: я бы настоятельно рекомендовала Вам включить в договор купли-продажи фразу: настоящий договор заключается во исполнение договора № от 1.08.2013, по которому был передан аванс в сумме....

То есть Вы все правильно понимаете, сумма ДОЛЖНА быть в договоре в рублях и аванс должен был быть передан продавцу.

Возникает вопрос в честности и порядочности лиц, с которыми вы собираетесь заключить договор (зачем продавец настаивал на оформление денег через агентство, если мог лично получить эти деньги)?

Не заключайте договор купли-продажи и не передавайте ни в коем случае деньги, пока все не выясните.

Если у Вас еще остались вопросы, пишите. Буду рада помочь.

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Ксения, спасибо за разъяснение. Но Агенство категорически против. Они ответили:

1. Ни в одном Договоре купли-продажи никогда не прописываются взаиморасчеты между третьими лицами (компанией), и мы это прописывать не будем - это условие компании;

2. На сделку в в банк Вы принесете оригинал Договора поручения от 01 августа 2013 г и Продавец Вам лично подтвердит, что он согласен с суммой довнесения в банковскую ячейку.

Вместо этого Агенство предлагает вставить в договор странный пункт:

Сторонам известно содержание статей 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), 162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 (Государственная регистрация сделок), 166-18 (Недействительность сделок), 209 (Содержание права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 256 (Общая собственность супругов), 420 (Понятие договора), 421 (Свобода договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация права собственности на недвижимость), 556 ( Передача недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), и статей Семейного кодекса РФ 34, 35, 36, 17 (Назначение жилого помещения).

Это означает, что Покупатели должны действительно это все изучить?

Марина Евгеньевна, я Вас правильно поняла, что никакого предварительного договора купли-продажи не было?

Давайте разбираться по фактам:

1. Есть договор поручения (по которому агенство представляет интересы продавца, эти услуги оплачивает ПРОДАВЕЦ и они действительно не отражаются в договоре купли-продажи).

2. Непосредственно вы как покупатель какой договор с агенством заключили? Как деньги передавали, документы об оплате есть?

3. Откуда у Вас оригинал договора поручения между продавцом или агенством? Или вы заключили договор поручения с агенством???? (если это так, то вы уплатили не аванс, а вознаграждение агенству за представление ваших интересов).

4. по поводу ст. 34, 35 СК РФ - это касается общего имущества супругов, то есть для вас это может быть опасно тем, что земельный участок оформлен, например, на мужа, но он приобретен в браке и является совместным имуществом супругов (т.е. хотя в свидетельстве о праве собственности собственник муж, но фактически супругам принадлежит по 1/2). Если нотариального согласия второго супруга на сделку нет, то ее можно оспорить.

Запомните: УСТНЫЕ ПОДТВЕРЖЕНИЯ, НЕ ЗАКРЕПЛЕННЫЕ В ДОКУМЕНТАХ, НИЧЕГО НЕ ЗНАЧАТ (и в случае спора это будет не доказать, т.е. если в договоре будет написано, что вы должны заплатить 1 млн. за земельный участок, а заплатили меньше, то с вас взыщут ту сумму, что вы не доплатите).

У Вас есть договор, подтверждающий, что вы внесли АВАНС (именно аванс по договору купли-продажи земли)?

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Ксения, благодарю. Вы написали ключевую для меня фразу:

Наш договор поручения с агенством считается не авансом, а вознаграждением агенству за представление наших интересов.

Теперь понятно, почему они не хотят упоминать этот "аванс".

Тем более я настаиваю на то, чтобы нам Продавец выдал документ, подтверждающий, что часть суммы (та, что была нами уплачена агенству) будет учитываться им в общей оплате.

Подойдет ли в таком случае в дополнении Договора купли-продажи расписка Продавца, написанная в момент открывания банковской ячейки, что он получил полную сумму (не взирая на то, что там лежит меньше)?

Или может случиться ситуация, что Продавец вдруг в тот момент решит отказаться писать такую расписку?

Конечно, нельзя предугадать, как поведет себя продавец (он может написать расписку до того, как вы положите деньги, либо вообще отказаться ее писать). Если же он скажет, что напишет ее после того, как деньги положите, НЕ ВЕРЬТЕ (все нормальные люди понимают, что у вас должна быть гарантия до того, как вы положите деньги. Если продавец предложит такой вариант, то 99%, что вас хотят обмануть).

В Вашем случае расписка продавца - единственный выход (причем, ее надо правильно оформить, чтобы он потом не сказал, что вы ему дали денег, например, в долг, а не за покупку участка, а такое бывает).

Еще: тщательно проверьте все документы (не поленитесь запросить выписку из ЕГРП, в которой указывается, кто является собственником земельного участка, всевозможные обременения, например, участок может быть арестован, заложен и пр. Выписка должна быть свежая).

Осторожно: по договору поручения агенство действует за Вас, однако, для совершения юридически значимых действий нужна нотариальная доверенность. Я, конечно, понимаю, что в этом надо разбираться, но заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности своими силами все-таки можно (это лучше, нежели за Вас это сделают такие риэлторы, которые, видимо, ввели вас в заблуждение, то есть заведомо хотели обмануть). В крайнем случае, найдите надежного юриста, который бы помог Вам оформить сделку.

В дополнение: перед тем, как подписывать договор купли-продажи, возьмите себе один экземпляр и покажите юристу (а когда будете его подписывать, ЧИТАЙТЕ, а то ведь договор и подменить могут).

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Кстати, сейчас многие страховые компании страхуют риск утраты права собственности (если впоследствии сделка будет признана судом недействительной, то Вам выплатят компенсацию). Этим, конечно, редко пользуются покупатели, но как вариант, чтобы защитить свои права в случае, если есть подозрения на недобросовестность продавца (как в Вашем случае) подходит. Такой договор страхования заключают обычно на 3 года (пока срок исковой давности для того, чтобы оспорить сделку, не кончится).

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Если хотите, могу сделать правовой анализ Вашего договора купли-продажи либо помочь (дистанционно) в оформлении сделки (проконсультировать, как и что надо делать), но на возмездной основе. Также Вы можете обратиться ко мне с любым вопросом, касающимся юридической чистоты сделки, на что обратить внимание в документах и пр.

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Ксения, благодарю за консультацию. Вот маленький отчет о результатах:

По результатам встречи договор был изменен: ссылку на трети лица (Агентство) в договор не включили, но сумма указана ровно та, что закладывается в банковскую ячейку для Продавца. Удалось со ссылкой на Ваше мнение убедить, что уплаченная ранее сумма не считается авансом, поэтому не может по умолчанию суммироваться с заложенными.
Осмелев от первой "юридической победы в споре" мы смогли отказаться от дополнительно навязываемой услуги - оплата регистратору (по договору мы естественно обязались оплатить регистрацию в рег.палате. Но они настаивали, что в это входит и обязательство нам оплатить услуги посредника, который с нашей доверенностью поедет и сдаст все документы на регистрацию за 20 т.р.). Мы собирались сами сдать свои документы, т.к. не доверяли уже этой фирме и не были согласы с такой оплатой, внимательно изучили каждое слово договора и доказали, что там нет такой формулировки. А то, что якобы они это обговаривали с нами полгода назад, и "все так делают, никто не ездит сам" , "продавец сам не поедет, но оплачивает эту услугу полностью все равно покупатель"...

Мы чувствовали себя правыми в данной ситуации, подобное предложение рассматривали как вымогательство и стояли на своем даже под угрозой расторжения сделки. В результате (т.к. продавец ни за что не хотел ни ехать, ни оплачивать) Агенство само оплатило услуги регистратора, который поедет с нами в Рег.палату по доверенности от Продавца.

Так что выводы мы сделали такие: в финансовых сделках никогда не заключать устных договоренностей, не подкрепленных весомыми документами; перед любой подписью обязательно советоваться с юристами (лучше несколькими), чтобы понять суть дела и не допустить явных нарушений своих прав; никогда не поддаваться на активные уговоры оплатить что-то, если мы не хотим этого.

В случае следующего договора скорее всего обратимся к Вам за консультациями. Еще раз спасибо.

Марина Евгеньевна, искренне рада за Вас, что вы смогли отстоять свои права. Действительно нужно суметь убедить и обосновать свое мнение, тем более закон в данном случае на вашей стороне. Вы молодец и выводы сделали правильные.

А навязывать вам никто и ничего не может. По моему личному мнению такое поведение риэлторов просто недопустимо, тем более так вводить людей в заблуждение и обманывать (иначе это не назовешь).

Спасибо, что написали о результатах, всегда приятно осознавать, что можешь помочь людям.

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Загрузка
Наверх