Типовые договорыТиповые договоры



Разделы консультации



Ответы юристовОтветы юристов

Основания изменения размера платы за найм жилья

При заключении договора о краткосрочном найме квартиры (11 месяцев) указываем размер платы 10 тысяч рублей. Можно ли изменить сумму оплаты до истечения сроков договора в случаях форс-мажорных обстоятельств (дефолты, мировые экономические кризисы, внезапное обесценивание валюты, по которой производится оплата за найм) ?

Можно ли прописать это в договоре ?

Может ли наймодатель в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор, если в указанных случаях квартиросъёмщик не согласится с изменением размера оплаты ?

Ваш комментарий *

Ответы юристов

Добрый вечер, Анатолий.

Вопрос оплаты жилья, сдаваемого в найм, установлен ст. 682 ГК РФ.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Теперь конкретно по вопросам:

  1. Сумму оплаты можно изменить, если это указано в договоре (при этом не обязательно ставить это в зависимость от конкретных событий). Вы можете просто написать, например, изменение арендной платы возможно не чаще 1 раза в год. При изменении оплаты арендодатель извещает об этом арендатора письменно за 30 дней до изменения оплаты. Если арендатор не соглашается с изменением оплаты, то договор расторгается. То есть должен быть прописан конкретный порядок (механизм) изменения цены.
  2. Если вы хотите, чтобы вы могли изменять сумму оплаты, то это ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно прописать в договоре.
  3. Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке при отказе платить повышенную арендную плату, если это указано в договоре.

В дополнение:

Если у Вас уже заключен договор найма и возникли такие обстоятельства, то есть ст. 451 ГК РФ. Здесь уже договор может быть изменен по соглашению сторон или расторгнут в судебном порядке, но сложность в том, что надо доказать все 4 пункта ч. 2 данной статьи.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Связаться с юристом
Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:moxankevich@mail.ru
Skype:chechetkinvgeni
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Добрый вечер, Анатолий. Во-первых, по поводу возможности изменения суммы оплаты речь идет в ст. 682 ГК РФ:

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Как видите, после заключении договора, изменения размера оплаты в одностроннем порядке недопустимо. Во-вторых, в п.3 ст.401 ГК РФ регламентирует понятие непредвиденных обстоятельств:

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Что касается случаев, которые вы указываете - кризис, дефолт, обесценивание валюты и т.д.,то о таких обстоятельствах в законодательстве ничего не указывается. Кроме того, как показывает судебная практика, финансовый кризис в России еще ни разу не был признан непредвиденым обстоятельством. Поэтому на мое мнение, вышеуказанные обстоятельства не могут указываться как форс-мажор в договоре. Если же в договор найма будет внесен такой пункт и если одно из указаных обстоятельств наступит, квартиросъемщик в случае несогласия платить повышенную сумму, может обратиться в суд. В суде и будет решаться имел ли место форс-мажор или нет.

Связаться с юристом
Майоренко Маргарита Сергеевна, город Нижний Новгород
E-mail:majorenko1988@mail.ru
ICQ:668196121
Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: Стоимость личной консультации от 500 рублей, цена за составление документов договорная (в зависимости от сложности). Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
R110536208941

Загрузка
Наверх