Договор купли-продажи земельного участка

Марина Евгеньевна, я Вас правильно поняла, что никакого предварительного договора купли-продажи не было?

Давайте разбираться по фактам:

1. Есть договор поручения (по которому агенство представляет интересы продавца, эти услуги оплачивает ПРОДАВЕЦ и они действительно не отражаются в договоре купли-продажи).

2. Непосредственно вы как покупатель какой договор с агенством заключили? Как деньги передавали, документы об оплате есть?

3. Откуда у Вас оригинал договора поручения между продавцом или агенством? Или вы заключили договор поручения с агенством???? (если это так, то вы уплатили не аванс, а вознаграждение агенству за представление ваших интересов).

4. по поводу ст. 34, 35 СК РФ - это касается общего имущества супругов, то есть для вас это может быть опасно тем, что земельный участок оформлен, например, на мужа, но он приобретен в браке и является совместным имуществом супругов (т.е. хотя в свидетельстве о праве собственности собственник муж, но фактически супругам принадлежит по 1/2). Если нотариального согласия второго супруга на сделку нет, то ее можно оспорить.

Запомните: УСТНЫЕ ПОДТВЕРЖЕНИЯ, НЕ ЗАКРЕПЛЕННЫЕ В ДОКУМЕНТАХ, НИЧЕГО НЕ ЗНАЧАТ (и в случае спора это будет не доказать, т.е. если в договоре будет написано, что вы должны заплатить 1 млн. за земельный участок, а заплатили меньше, то с вас взыщут ту сумму, что вы не доплатите).

У Вас есть договор, подтверждающий, что вы внесли АВАНС (именно аванс по договору купли-продажи земли)?

Ксения, благодарю. Вы написали ключевую для меня фразу:

Наш договор поручения с агенством считается не авансом, а вознаграждением агенству за представление наших интересов.

Теперь понятно, почему они не хотят упоминать этот "аванс".

Тем более я настаиваю на то, чтобы нам Продавец выдал документ, подтверждающий, что часть суммы (та, что была нами уплачена агенству) будет учитываться им в общей оплате.

Подойдет ли в таком случае в дополнении Договора купли-продажи расписка Продавца, написанная в момент открывания банковской ячейки, что он получил полную сумму (не взирая на то, что там лежит меньше)?

Или может случиться ситуация, что Продавец вдруг в тот момент решит отказаться писать такую расписку?

Конечно, нельзя предугадать, как поведет себя продавец (он может написать расписку до того, как вы положите деньги, либо вообще отказаться ее писать). Если же он скажет, что напишет ее после того, как деньги положите, НЕ ВЕРЬТЕ (все нормальные люди понимают, что у вас должна быть гарантия до того, как вы положите деньги. Если продавец предложит такой вариант, то 99%, что вас хотят обмануть).

В Вашем случае расписка продавца - единственный выход (причем, ее надо правильно оформить, чтобы он потом не сказал, что вы ему дали денег, например, в долг, а не за покупку участка, а такое бывает).

Еще: тщательно проверьте все документы (не поленитесь запросить выписку из ЕГРП, в которой указывается, кто является собственником земельного участка, всевозможные обременения, например, участок может быть арестован, заложен и пр. Выписка должна быть свежая).

Осторожно: по договору поручения агенство действует за Вас, однако, для совершения юридически значимых действий нужна нотариальная доверенность. Я, конечно, понимаю, что в этом надо разбираться, но заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности своими силами все-таки можно (это лучше, нежели за Вас это сделают такие риэлторы, которые, видимо, ввели вас в заблуждение, то есть заведомо хотели обмануть). В крайнем случае, найдите надежного юриста, который бы помог Вам оформить сделку.

В дополнение: перед тем, как подписывать договор купли-продажи, возьмите себе один экземпляр и покажите юристу (а когда будете его подписывать, ЧИТАЙТЕ, а то ведь договор и подменить могут).

Кстати, сейчас многие страховые компании страхуют риск утраты права собственности (если впоследствии сделка будет признана судом недействительной, то Вам выплатят компенсацию). Этим, конечно, редко пользуются покупатели, но как вариант, чтобы защитить свои права в случае, если есть подозрения на недобросовестность продавца (как в Вашем случае) подходит. Такой договор страхования заключают обычно на 3 года (пока срок исковой давности для того, чтобы оспорить сделку, не кончится).

Если хотите, могу сделать правовой анализ Вашего договора купли-продажи либо помочь (дистанционно) в оформлении сделки (проконсультировать, как и что надо делать), но на возмездной основе. Также Вы можете обратиться ко мне с любым вопросом, касающимся юридической чистоты сделки, на что обратить внимание в документах и пр.

Ксения, благодарю за консультацию. Вот маленький отчет о результатах:

По результатам встречи договор был изменен: ссылку на трети лица (Агентство) в договор не включили, но сумма указана ровно та, что закладывается в банковскую ячейку для Продавца. Удалось со ссылкой на Ваше мнение убедить, что уплаченная ранее сумма не считается авансом, поэтому не может по умолчанию суммироваться с заложенными.
Осмелев от первой "юридической победы в споре" мы смогли отказаться от дополнительно навязываемой услуги - оплата регистратору (по договору мы естественно обязались оплатить регистрацию в рег.палате. Но они настаивали, что в это входит и обязательство нам оплатить услуги посредника, который с нашей доверенностью поедет и сдаст все документы на регистрацию за 20 т.р.). Мы собирались сами сдать свои документы, т.к. не доверяли уже этой фирме и не были согласы с такой оплатой, внимательно изучили каждое слово договора и доказали, что там нет такой формулировки. А то, что якобы они это обговаривали с нами полгода назад, и "все так делают, никто не ездит сам" , "продавец сам не поедет, но оплачивает эту услугу полностью все равно покупатель"...

Мы чувствовали себя правыми в данной ситуации, подобное предложение рассматривали как вымогательство и стояли на своем даже под угрозой расторжения сделки. В результате (т.к. продавец ни за что не хотел ни ехать, ни оплачивать) Агенство само оплатило услуги регистратора, который поедет с нами в Рег.палату по доверенности от Продавца.

Так что выводы мы сделали такие: в финансовых сделках никогда не заключать устных договоренностей, не подкрепленных весомыми документами; перед любой подписью обязательно советоваться с юристами (лучше несколькими), чтобы понять суть дела и не допустить явных нарушений своих прав; никогда не поддаваться на активные уговоры оплатить что-то, если мы не хотим этого.

В случае следующего договора скорее всего обратимся к Вам за консультациями. Еще раз спасибо.

Марина Евгеньевна, искренне рада за Вас, что вы смогли отстоять свои права. Действительно нужно суметь убедить и обосновать свое мнение, тем более закон в данном случае на вашей стороне. Вы молодец и выводы сделали правильные.

А навязывать вам никто и ничего не может. По моему личному мнению такое поведение риэлторов просто недопустимо, тем более так вводить людей в заблуждение и обманывать (иначе это не назовешь).

Спасибо, что написали о результатах, всегда приятно осознавать, что можешь помочь людям.